§ 15 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

11.04.2013
|
Komentáre vypnuté
|

§ 15 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v kontexte rôznych aplikačných a interpretačných problémov z praxe súvisiacich s výkonom dobrovoľných dražieb ako najefektívnejšieho prostriedku vymožiteľnosti nedoplatkov.

 

(ČAST I. Oprávnený subjekt na podanie návrhu na vykonanie dražby)

 

Úvodom: V sérii krátkych článkov sa Vám pokúsime priblížiť najpálčivejšie praktické problémy súvisiace s výkonom záložného práva formou dobrovoľnej dražby na návrh vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Články vychádzajú s vlastných poznatkov, a preto v závere vždy nájdete odporúčanie ako im predchádzať.

 

Spoločné užívanie bytov a nebytových priestorov je významnou oblasťou, kde zákonodarca odôvodnene poskytuje zabezpečenie pohľadávok zákonným záložným právom. Pohľadávky, ktoré vznikajú z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, alebo ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, zaťažujú spoločenstvo vlastníkov bytov, resp. priamo vlastníkov bytov, ak sa spoločenstvo nezriaďuje. Úhradu týchto pohľadávok sú povinní vykonať podľa určeného pomeru vlastníci bytov a nebytových priestorov. Ak by časť vlastníkov neplnila riadne a včas, tak by mohlo dôjsť k zastaveniu dodávok pre celý bytový dom, čo by postihlo všetkých užívateľov bez rozdielu. V záujme zabezpečenia pohľadávok vlastníkov bytov, ktorí svojimi príspevkami financujú dodávky aj za tých, ktorí neplnia riadne a včas, vzniká zo zákona záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

 

 

V prípade výkonu záložného práva na byt alebo nebytový priestor v dome, ktorý spravuje spoločenstvo, je záložným veriteľom podľa zákonnej dikcie spoločenstvo vlastníkov ako právnická osoba, zatiaľ čo pri výkone správy správcom sú to všetci ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Pohľadávku teda vymáha spoločenstvo, ktoré je oprávnené aj vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa tohto zákona vo vlastnom mene. Správne by však záložným veriteľom mali byť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov, podobne ako je to zakotvené pri výkone správy správcom, pretože spoločenstvo je podobne ako správca len osoba, ktorá spravuje a hospodári s majetkom vlastníkov vrátane správy pohľadávok.

 

Rozdiely pri zápise takéhoto záložného práva do katastra nehnuteľností môžu v praxi spôsobiť neprekonateľné problémy.Pri zmene formy správy, ak sa zriaďuje spoločenstvo resp. naopak, ak spoločenstvo zaniká, je potrebné vykonať formálnu zmenu zapisovaných skutočností súvisiacich so zákonným záložným právom do katastra nehnuteľností, aby sa predišlo komplikáciám pri zmene vlastníctva alebo aby nedošlo k poškodeniu vlastníkov tým, že sa obmedzí možnosť vymáhateľnosti ich pohľadávky voči neplatičom.

Odporúčame, aby každé spoločenstvo, ktoré bolo založené až dodatočne, teda nie súčasne s prevodom bytov do osobného vlastníctva, skontrolovalo zapisované skutočnosti na príslušných listoch vlastníctva viažucich sa na domy, v ktorých prevzalo správu, a pokiaľ nemajú zapísané záložné právo v prospech spoločenstva, aby urýchlene podali návrh na zmenu jeho zápisu. Podľa nášho názoru, z povahy vecí vyplýva, že záložnými veriteľmi by mali byť výlučne vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorým patria pohľadávky zabezpečené záložným právom, a to bez ohľady na formu výkonu správy v dome.

 

Len vlastníci bytov a nebytových priestorov sú teda aktívne legitimovaní na podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby. Sú v postavení záložných veriteľov a rozhodujú kvalifikovanou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov o výkone zákonného záložného práva vzniknutého podľa § 15 ods. 1 bytového zákona. Do účinnosti rozsiahlej novely zákona o vlastníctve bytov z roku 2007 predaj bytu na dražbe nepodliehal súhlasu ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, a tak sa mohlo realizovať zo dna na deň od vzniku dlhu ku konkrétnemu bytu ako predmetu záložného práva. V praxi sa neraz stalo, že vlastník bytu prišiel o svoje často jediné útočisko v dôsledku nezaplatenia dlhu, ktorý mohlo byť v zanedbateľnej výške oproti hodnote jeho bytu. Súčasná právna úprava dáva možnosť a zároveň povinnosť rozhodnúť o osude neplatiča nadpolovičnej väčšine ostatných vlastníkov všetkých bytov v dome, čím je eliminovaná obava z neprimeraného zásahu do vlastníckeho práva. (kolektívne odsúdenie)