Dražba založenej nehnuteľnosti

[heading]Nehnuteľnosť musí byť vydražená minimálne za 75 percent ceny zistenej znaleckým posudkom[/heading]

S manželom, ktorý nie je občanom SR, sme pred rokom a pol kúpili na hypotéku rodinný dom. Manžel prišiel o prácu a ja som na materskej dovolenke. Ako postupuje banka v prípade, že nesplácame dlhšie hypotéku? Ako ich mám požiadať o predanie domu?
Ako vyplýva z Vami popísaného skutkového stavu vzhľadom na existujúcu hypotéku sa domnievame, že zároveň prišlo k zriadeniu záložného práva na nehnuteľnosť, ktorým sa úver poskytnutý bankou zabezpečil. Z Vami popísaného skutkového stavu tiež vyplýva, že v súčasnosti nie ste schopná platiť jednotlivé splátky úveru, ktoré vyplývajú z úverovej zmluvy.
Prioritne je potrebné zistiť ako máte v úverovej zmluve nastavené podmienky porušenia úveru, t. j. neplnenia povinnosti vyplývajúcej z úveru, ktorou je platenie jednotlivých splátok riadne a včas. Taktiež by bolo potrebné sa oboznámiť s úverovou zmluvou z hľadiska toho, akým spôsobom sa môže banka uspokojiť pri výkone záložného práva po splatnosti pohľadávky.
Pokiaľ by ste chceli Vy sami predať predmetnú nehnuteľnosť, poukazujeme na ustanovenie § 151h ods. 1 Občianskeho zákonníka v súlade s ktorým, Pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí záložné právo voči nadobúdateľovi zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom alebo ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak. V súlade s § 151h ods. 2 Občianskeho zákonníka, Na nadobúdateľa zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, prechádzajú účinnosťou prevodu alebo prechodu všetky práva a povinnosti záložcu zo zmluvy o zriadení záložného práva. Nadobúdateľ zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, je povinný strpieť výkon záložného práva a vzťahujú sa na neho práva a povinnosti záložcu. Z predmetného vyplýva, že pokiaľ by ste chceli predať nehnuteľnosť, mohli by ste so súhlasom banky postupovať aj tak, že nový nadobúdateľ by odkúpil nehnuteľnosť spolu so záložným právom a prevzal na seba práva a povinnosti vyplývajúce z úverovej zmluvy, t. j. práva a povinnosti spojené s platením úveru.

Podľa § 151j ods. 1 Občianskeho zákonníka, Ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená, môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva. V rámci výkonu záložného práva sa záložný veriteľ môže uspokojiť spôsobom určeným v zmluve alebo predajom zálohu na dražbe podľa osobitného zákona, alebo domáhať sa uspokojenia predajom zálohu podľa osobitných zákonov, ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak. Z uvedeného vyplýva, že banka po splatnosti pohľadávky pri výkone záložného práva môže postupovať tak, že Vašu nehnuteľnosť uspokojí spôsobom dojednaným v zmluve alebo v súlade so Zákonom o dobrovoľných dražbách tak, že nehnuteľnosť predá na dražbe, alebo pokiaľ bude voči Vám banka disponovať exekučným titulom (právoplatným a vykonateľným súdnym rozhodnutím), aj prostredníctvom súdneho exekútora v súlade s Exekučným poriadkom.Máme za to, že banka pred splatnosťou nemá dôvod pristúpiť k predaju nehnuteľnosti, a to ani vtedy, ak by ste s predmetným súhlasili alebo sa na tom dohodli. Banka pristúpi k predaju až potom, ako sa dostanete do omeškania s plnením jednotlivých splátok.
Po splatnosti pohľadávky (splátky úveru resp. viacerých splátok úveru) Vás banka bude zrejme opakovane vyzývať na úhradu splátky (samozrejme bude to individuálne závisieť od podmienok stanovených v úverovej zmluve).
Splatnosť celého úveru a začatie výkonu záložného práva Vám oznámi banka v súlade s ustanovením § 151l Občianskeho zákonníka.
S najväčšou pravdepodobnosťou možno predpokladať, že banka bude postupovať pri speňažení zálohu, t.j. Vašej nehnuteľnosti predajom na dobrovoľnej dražbe v súlade so Zákonom o dobrovoľných dražbách prostredníctvom konkrétnej dražobnej spoločnosti.
V rámci predmetného postupu tak banka nechá vypracovať znalecký posudok, ktorý bude predstavovať vyvolávaciu cenu Vašej nehnuteľnosti. Podľa ust. § 16 ods. 6 Zákona o dobrovoľných dražbách musí byť Vaša nehnuteľnosť vydražená minimálne za ¾ ceny zistenej znaleckým posudkom, pokiaľ tam máte hlásený svoj trvalý pobyt.
Po predaji nehnuteľnosti sa z výťažku uspokoja náklady dražby, pohľadávky banky s penálmi resp. inými zmluvnými pokutami, ktoré by si mohla banka v súlade so zmluvou účtovať. Pokiaľ bude výťažok získaný z predaja nehnuteľností prevyšovať sumu, z ktorej sa má banka uspokojiť, prevyšujúci zostatok Vám banka vráti.
Vo vzťahu k bližším podrobnostiam postupu by bolo najvhodnejšie oboznámiť sa s obsahom úverovej zmluvy prípadne sa bližšie informovať v pobočke banky resp. v banke s ktorou máte uzavretú úverovú zmluvu.
Akokoľvek je vhodnejšie, pokúsiť sa speňažiť Vašu nehnuteľnosť bez účasti banky; t.j. predtým, ako banka pristúpi k realizácii svojho záložného práva. Ide obvykle o výrazne výhodnejšie riešenie pre Vás ako záložcu.

Zdroj: eTrend
Autor pôsobí ako advokátsky koncipient v advokátskej kancelárii Proiuris advokáti.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.