Dražba a Kúpa nehnuteľností

Dražba a Kúpa nehnuteľností (alebo o výbere spôsobu nadobudnutia majetku)

Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZoDD“) bol prijatý v roku 2002, teda v čase, keď na území SR fungoval rozvinutý trh s nehnuteľnosťami, ktorý bol zastrešovaný najmä činnosťou realitných spoločností, ale aj súkromnou iniciatívou jednotlivcov. Pokiaľ dokázal realitný trh fungovať tak dlhú dobu bez existencie inštitútu dobrovoľnej dražby je celkom legitímna otázka, či je vôbec tento inštitút potrebný a komu prináša výhody.

Na takto položené otázky sa budeme snažiť v rámci tohto príspevku podať odpovede a uspokojiť najmä záujem laickej verejnosti o získanie základných informácií. Inštitút dobrovoľných dražieb bol do právneho poriadku prijatý v rámci veľkej reformy záložného práva a umožňuje efektívnu realizáciu záložného práva speňažením zálohu. Pred reformou záložného práva mohol totiž záložný veriteľ realizovať svoje záložné právo len cestou zdĺhavého súdneho výkonu rozhodnutia, alebo rovnako zdĺhavého procesu exekúcie. Dobrovoľné dražby sa v dobe svojho legislatívneho zakotvenia javili ako nevyhnutný dôsledok akcelerácie ekonomiky, kde sa vyžadovalo zlepšenie dostupnosti úverových zdrojov, čo bolo podmienené zrýchlenou vymožiteľnosťou poskytnutých peňažných prostriedkov. Primárne sú dobrovoľné dražby potrebné pre dlžníkov a veriteľov, ktorým poskytujú transparentný rámec pre zabezpečenie úverov, resp. rámec pre vymoženie zabezpečených pohľadávok z úverových vzťahov. Sekundárne sú dobrovoľné dražby užitočné aj pre záujemcov o kúpu založeného majetku, nakoľko sa na dražbe v reálnom čase stretávajú záujemcovia a výsledkom ich vzájomnej súťaže je cena, ktorá sa blíži skutočnej trhovej hodnote draženého majetku. Inými slovami povedané : „Kto kupuje na dražbe, môže si byť istý, že za majetok zaplatí skutočnú trhovú hodnotu“. Na realitnom trhu záujemca často krát podľahne emóciám a presviedčaniu zo strany realitného makléra a za nehnuteľnosť zaplatí oveľa viac, než je jej skutočná hodnota, čo sa na dražbe prakticky stať nemôže. Môže sa stať, že vďaka dražbe záujemca získa majetok za subjektívne veľmi výhodnú cenu. Veľmi podstatnou je aj skutočnosť, že dražbu je možné napadnúť neplatnosťou len z dôvodov vymedzených v § 21 ods. 2 ZoDD, a to len v trojmesačnej prekluzívnej lehote počítanej od vykonania dobrovoľnej dražby. Po márnom uplynutí tejto lehoty už nie je možné voči vydražiteľovi vznášať žiadne právne nároky zo strany tretích osôb.

V realitnej praxi nie je ničím neobvyklým, že sa kupujúci dostáva do mimoriadne nevýhodnej pozície po nadobudnutí nehnuteľností formou kúpnej zmluvy, kedy je voči nemu podaná žaloba o určenie vlastníckeho práva, ktorá má svoj pôvod v predošlých chybne usporiadaných právnych vzťahoch, kde má takýto kupujúci len veľmi málo možností účinnej obrany a musí trpieť za chyby svojich právnych predchodcov, resp. za chyby orgánov spravujúcich kataster nehnuteľností. Na konci sporu o určenie vlastníckeho práva môže kupujúci ostať bez nehnuteľnosti, ale aj bez kúpnej ceny. Rovnako nie je ničím neobvyklým, že sa kupujúci až po uzatvorení kúpnej zmluvy dozvie o tom, že kúpený majetok je zaťažený záložnými právami, prípadne, že pohľadávky záložných veriteľov sú omnoho vyššie než pôvodne predpokladal. Takisto sa vyskytujú v praxi situácie, keď v dôsledku neurčitých dojednaní o odmene realitnej kancelárie zaplatí kupujúci nielen kúpnu cenu, ale aj províziu realitnej kancelárie. Všetkým takto opísaným situáciám sa účastníci dražby môžu s istotou vyhnúť, nakoľko nadobudnutie majetku na dražbe je možné právne účinne spochybniť len v konaní o určenie neplatnosti dražby. V prípade, že sa zistí pochybenie dražobníka, má vydražiteľ možnosť získať poistné plnenie z povinne uzatvoreného poistenia dražobníka zodpovednosti za škodu. V prípade, že je dražba vyhlásená súdom za neplatnú, výťažok je vrátený vydražiteľovi v celom rozsahu.

Výhody z procesu dobrovoľných dražieb podľa vyššie uvedeného opisu plynú všetkým subjektom. Dlžníci majú vďaka dobrovoľným dražbám istotu, že bude pri predaji ich majetku zachovaný formálny rámec daný zákonom o dobrovoľných dražbách, ktorý zároveň chráni ich práva. Veritelia sa môžu spoľahnúť nato, že ich pohľadávka bude vymožená v najkratšom možnom čase za vynaloženia minimálnych nákladov. Vydražitelia majú istotu, že predmet dražby získajú za najlepšiu možnú cenu a po uplynutí trojmesačnej lehoty od vykonania dražby majú istotu, že ich vlastnícke právo už nikto účinne nespochybní.

 

Dražiť je jednoduché

Zúčastniť sa na dražbe je jednoduché. Na stránke www.licitor.sk si každý záujemca môže v sekcii dražby vybrať nehnuteľnosť, ktorá spĺňa všetky jeho preferencie. Pracovníci dražobného oddelenia spoločnosti sú vždy pripravený poskytnúť maximálne podrobné informácie prostredníctvom e-mailu alebo telefonického rozhovoru, ktoré uľahčí rozhodovanie. Pri všetkých nehnuteľnostiach ako aj dražby iného majetku sa konajú najmenej dve ohliadky, ktorých termíny sú zverejnené na našej web stránke. Zároveň pri každej ponúkanej dražbe nehnuteľností je možné stiahnuť znalecký posudok ako aj oznámenie o dražbe v elektronickej podobe. Po získaní všetkých subjektívne potrebných informácií o predmete dražby už delí záujemcu od účasti na dražbe len jediný krok – zloženie dražobnej zábezpeky vo výške určenej v oznámení o dražbe. Dražobnú zábezpeku je potrebné vložiť na účet spôsobom určeným priamo v Oznámení o dražbe. V prípade, že účastník dražby nie je na dražbe úspešný (nevydraží nehnuteľnosť), zložená dražobná zábezpeka je bezodkladne vrátená v hotovosti alebo prevodom na jeho účet (v závislosti od spôsobu zloženia).

Po zložení dražobnej zábezpeky sa záujemca zúčastňuje dražby, teda procesu licitácie, kde licitátor vyzýva všetkých prítomných záujemcov, aby urobil ponuku aspoň v sume najnižšieho podania stanoveného v oznámení o dražbe. Z uvedeného vyplýva, že oznámenie o dražbe obsahuje všetky dôležité skutočnosti a podmienky dražby.

Ak záujemca urobí spomedzi prítomných účastníkov dražby najvyššiu ponuku (podanie), udelí mu licitátor príklep, čo sa navonok prejaví tak, že udrie kladivkom o drevenú podložku. Momentom udelenia príklepu sa vydražiteľ stáva vlastníkom predmetu dražby (za predpokladu, že v stanovenej lehote uhradí celú sumu dosiahnutú vydražením). Lehota na uhradenie ceny dosiahnutej vydražením je spravidla 15 dní a je rovnako ako ostatné dôležité údaje uvedená v oznámení o dražbe. Po doplatení celej ceny už vydražiteľovi nič nebráni, aby začal predmet dražby užívať.